香港楼市，向全球资本打开了大门！
01就在坊间流传着北上广深一线城市限购政策再调整的小道消息时，香港不声不响地放了一个超级大招。今天，香港2024-2025年度的《财政预算案》公布。特区财政司司长陈茂波在预算案中提出——即日撤销所有住宅物业需求管理措施，即所有住宅物业交易均无须再缴付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。不了解香港楼市政策的同学可能不清楚这句话的意义。这句话换成通俗的方式来说，就是——香港楼市取消了它的限购政策，向全球的资金打开了大门。香港的限购政策称为辣招，和咱们内地限购的政策不一样，咱们是直接行政性的限制，规定不让你买，香港是通过高税率来抑制过热的炒房氛围。香港主要靠三项税来抑制外来客和本地投资客的炒房行为。第一个税是额外印花税，起到类似于限售的作用，用来打击炒房客。它规定——买家在购房后6个月内转售需缴纳楼价20%的税项；6个月至1年内转售，需缴纳15%；1年至2年内转售缴纳10%。2年以后再出售，才没有这个额外的印花税。第二个税是买家印花税，主要限制非香港永久居民。买家印花税税率7.5%，只要是香港非永久居民，或者是以公司名义在香港买房，都需缴纳这个税。第三个税是新住宅印花税，主要限制所有在港购买首套房以外的业主。即使你是香港本地人，想买第二套房也要缴纳新住宅印花税，税率7.5%。而今天，这三项税全部取消了。以后在香港买房，不分你是本地人还是外地人，不分你是首套还是二套，还是多套，都和香港永久居民一个标准，只需交最高税率4.35%的从价印花税即可。02香港这次全面撤辣，绝对是王炸一样的政策，威力等同于北上广深全面解除限购。之所以做出这么大的调整，是考虑到香港楼市的现状。香港的楼市几乎和内地楼市同步，从2022年以来就一直处于市场低迷的状态。按照差估署公布的数据，2024年1月香港整体售价指数306.4，月度跌幅1.57%。这已经是连续第9个月的房价下跌。2023年全年，香港的房价下跌了9.43%。现在的房价相较于2021年9月的高位已经下跌了23.03%。房价指数基本上跌回了2016年10月的水平。香港的房价，跌回了7年前。尤其是2023年7月之后，以李嘉诚为首的开发商群体以价换量打价格战，让香港楼市雪上加霜。和香港开发商降价促销的力度相比，咱们内地的开发商那点降价完全没有诚意。举几个例子可以看看。李嘉诚的长江实业，旗下开发的新楼盘“亲海駅II”在去年7月首度开卖，价格是周边二手房的七折。李兆基的恒基兆业在红磡开发的必嘉坊3期去年8月份房价下调了10-20%。橡树资本旗下的何文田豪宅傲玟去年重启销售，售价相较于它当年的高峰期打了6折。除了直接的房价让利，还有内地买房人想都不敢想的1088计划。这是一个对买房人极其优惠的买房方案，买房人只需要付20%的首付，房子就可以住3年。3年后如果房价涨了，你可以决定把房子买下来，这时20%的首付可以折算成房款。3年后如果房价跌了，你可以放弃购买，就当你20%的钱租了3年的房。先住后买，涨价再买，香港开发商的内卷到了如此的程度。楼市行情不好，香港的政府就减少楼市的限制。去年10月份，在香港特首的执政报告里，开始对香港楼市实施减辣政策。延长二手市场最长30年按揭贷款保证期至50年；买家印花税和新住宅印花税从15%降低到7.5%；额外印花税从3年调整为2年；香港居民可以先免后征。这一次，香港从“减辣”到“撤辣”，把所有的限制一个没留全部取消了。03香港这次撤辣的政策，对香港楼市是个大利好，对深圳楼市是个利空。这次一撤辣，将香港的买房人范围从香港本地扩展到了全球。尤其对于内地的购房人来说，具有非常大的诱惑力。以前内地人想要买香港的房子，比香港人多付30%的税。去年减辣之后，还有15%的税。一千万的房子，光交税就得一二百万。现在在香港买房，内地人和香港本地人一样的税收待遇。而香港的房产，在租金收益上是内地住宅的2-3倍。现在香港的房价相较于高峰期已经下降了23%，和北上广深的房价差距也越来越小。更国际化的城市，更高的租金，更低的购房门槛，还是对标美元的资产。这次撤辣之后，香港住宅将如香港身份一样，吸引内地有实力的客户进场。特别是之前有实力要买北上深广的客户，一看香港的楼市政策和房价，有可能转头投入香港的怀抱。预计此次撤辣之后，香港楼市下跌的趋势将会逐渐稳住，房价能够触底。而香港楼市的转折点，得需要等到美元降息之后。按照这样的节奏，香港楼市的触底时间基本上在今年的下半年。香港的楼市政策一放到底，这是香港楼市下一轮房产周期即将开启的政策信号。接下来会出现市场底，市场底之后会有稳步回升。所有的资产收益，都来自于对趋势精准判断之后的提前布局。考虑资产对冲和保值升值的朋友，是时候了解香港房产了。
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